2018年10月陕西自考《房地产法》本科真题练习一

　　房地产法真题练习一由陕西自考中心整理，供考生做复习参考之用

　　26、房地产开发融资不包括

　　A.股权融资B.债权融资

　　C.基金融资D.合作开发
 

　　27、下列不属于个人住房抵押贷款特点的是

　　A.安全性B.风险性

　　C.流动性D.效益性
 

　　28、经济适用住房购买后一定期限内不得上市交易，确需转让的，由政府按照原价并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，该期限是

　　A. 1年B. 2年

　　C. 3年D. 5年
 

　　29、廉租住房由公共财政出资建设，建筑面积不超过

　　A. 30平方米B. 40平方米

　　C. 50平方米D. 60平方米
 

　　30、下列关于土地增值税构成要素的表述中，不正确的是

　　A.土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人

　　B.土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额

　　C.因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税

　　D.纳税人应当自转让房地产合同签订之日起15天内向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报
 

　　二、多项选择题：

       本大题共5小题，每小题2分，共10分。在每小题列出的备选项中 至少有两项是符合题目要求的，请将其选出，错选、多选或少选均无分。
 

　　31、乡(镇)土地利用总体规划经依法批准后，乡(镇)人民政府应当在本行政区域内对规划的一定事项进行公告，这些事项包括

　　A.规划目标B.规划期限

　　C.规划原则D.规划范围

　　E.地块用途
 

　　32、根据我国《城市房地产开发经营条例》的规定，房地产项目转让应具备一定的条件， 这些条件包括

　　A.转让方应具备房地产开发经营资格

　　B.受让方应具备房地产开发经营资格

　　C.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

　　D.转让交易的房地产项目，必须按照转让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上

　　E.转让交易的房地产项目，必须按照转让合同的约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件
 

　　33、设立住房置业担保公司应当具备的条件包括

　　A.有自己的名称B.有自己的组织机构

　　C.有固定的服务场所D.有一定数里的周转住房

　　E.有不少于5000万元人民币的实有资本
 

　　34、下列关于买卖不破租赁规则的表述中，正确的有

　　A.房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖房屋的，原房屋租赁合同继续有效

　　B.房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖房屋的，由于合同主体发生变更，原房屋租赁合同应当随之变更

　　C.房屋在出租前己设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不适用买卖不破租赁规则

　　D.房屋在出租前已被人民法院依法査封的，不适用买卖不破租赁规则

　　E.房屋在出租前房屋权属有争议的，不适用买卖不破租赁规则
 

　　35、城镇土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，其中所称的单位包括

　　A.国有企业B.私营企业

　　C.个体工商户D.国家机关

　　E.军队
 

　　三、名词解释题：

       本大题共5小题，每小题3分，共15分。
 

　　36、不动产权属证书
 

　　37、国有土地租赁
 

　　38、质量保修期
 

　　39、房产税
 

　　40、无追索权的项目融资
 

　　四、简答题：本大题共4小题，每小题6分，共24分。
 

　　41、简述物权公示公信原则。
 

　　42、简述项目公司股权收购的优点。
 

　　43、简述房地产估价的原则。
 

　　44、简述政府房地产主管部门统一建设的房地产经纪网上交易平台服务的对象和内容。
 

　　五、论述题： 本题10分。
 

　　45、试述房地产合作开发利润分配和责任承担。
 

　　六、案例分析题：本题11分。
 

　　46、2015年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定甲公司将A 广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收取，租期2年，从2015 年4月1日起到2017年3月31日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付首月租金后，甲公司将楼房交与乙公司使用。2015年9 月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定如甲公司不能在2015年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是，直到2015年12月底，甲公司仍然未清偿丙公司的债务。2016年1月，而公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2016年1月至2017年3月，乙公司以甲公司与丙公司之间存在抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租，并要求甲公司将该房屋出售给自己，甲公司同意但丙公司不同意。

　　问题：

　　(1)甲公司将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什 么?(2分)

　　(2)如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以实现自己的债权?若乙公司提出异议能否成立?为什么? (3分)

　　(3)丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么? (3分)

　　(4)如果乙公司代为清偿了甲公司的债务，房屋管理部门是否准予办理该房屋的过户手续?(3分)

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